Münster, Königsbergerstraße u.a.

Mit Wirkung zum 01. März 2015 erfolgte der Verkauf des Münster-Portfolios. Der Verkaufspreis betrug 22,10 Mio. EUR und lag damit 4,45 Mio. EUR über dem zuletzt festgestellten Verkehrswert.

Verkaufsdaten im Überblick

Portfolio Münster im Überblick

Entwicklung des Münster-Portfolios

Das Münster-Portfolio umfasst 239 Wohn- und drei Gewerbeeinheiten mit einer Fläche von insgesamt rund 19.178 qm. Der Ankauf dieses Immobilienportfolios im Jahr 2010 erfolgte im Rahmen der „Hidden Champions“-Strategie des WERTGRUND WohnSelect D.

Der Kaufpreis des Portfolios betrug 9,73 Mio. EUR. Zum Zeitpunkt des Ankaufs lag der Leerstand bei 11%, die Mieteinnahmen bei jährlich bei rund 888.000 EUR p.a. Der Zustand der Gebäude konnte als allgemein schlecht bezeichnet werden.

Nach Übergang der Objekte in den WERTGRUND WohnSelect D, wurde gemäß WERTGRUND-Konzept ein Verwalter und zwei Hausmeister vor Ort eingesetzt, um die Präsenz in der Wohnanlage sicherzustellen. Der Zustand der Objekte wurde unter anderem durch umfangreiche energetische Sanierungsmaßnahmen, wie Austausch der Fenster und Heizungsanlagen sowie Dämmung der Dächer und einer Fassadensanierung verbessert. Durch diese technischen Maßnahmen und die Betreuung der Objekte und Mieter vor Ort konnte der Leerstand sehr schnell von 11% auf 3% reduziert werden. Darüber hinaus wurde durch aktive Vermietungsmaßnahmen die durchschnittliche Miete im Bestand von EUR 4,24 je qm auf EUR 5,81 je qm erhöht. Durch Leerstandsabbau und Mieterhöhungen wurden die jährlichen Mieteinnahmen von ursprünglich 888.000 EUR um ca. 51% auf 1,34 Mio. EUR gesteigert.

Die umfangreichen Sanierungsmaßnahmen und Mietsteigerungen wirkten sich positiv auf den Wert der Objekte aus. Die Gesamtinvestitionskosten inklusive Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und Sanierungsmaßnahmen lagen bei ca. 15,26 Mio. EUR, der zuletzt festgestellte Verkehrswert bei rund 17,66 Mio. EUR.

Verkaufsgrund

Seit Erwerb der Objekte in 2010 hat sich der Markt in Münster sehr positiv entwickelt: Nicht nur die Mieten, sondern insbesondere die Kaufpreise haben deutlich angezogen. Münster galt schon damals im Rahmen der hauseigenen regelmäßig durchgeführten Marktanalyse für 130 deutsche Standorte als besonders attraktiver Markt. Im November 2010 erfolgte mit dem Erwerb des Portfolios für den WERTGRUND WohnSelect D der Markteintritt.

Aufgrund der aktuell in Münster aufgerufenen und auch realisierten Kaufpreise erscheint es derzeit mit den Ankaufskriterien des WERTGRUND WohnSelect D nicht mehr möglich, den Bestand dort zu erhöhen und weiter auszubauen. Es hätte aber mindestens noch einer weiteren, größeren Transaktion bedurft, um das WERTGRUND Konzept – Management aus einer Hand mit eigenem Personal vor Ort – in Münster nachhaltig zu etablieren (Ziel pro Standort/Region sind 500 Wohneinheiten).

Vor dem Hintergrund des hohen Investitionsinteresses an Objekten in Münster, einhergehend mit einem deutlich gestiegenen Preisniveau, sowie der Erkenntnis, dass das portfolio-strategische Ziel in mindestens 500 Wohneinheiten an diesem Standort zu investieren mittelfristig nicht umsetzbar erscheint, fiel die Entscheidung zum Verkauf der Objekte. Dieser Verkauf erfolgte bewusst abweichend von der Fondsstrategie, Objekte ca. 10 bis 15 Jahre im Bestand zu halten.

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